A quem pertence a casa construída no terreno dos sogros?

​

Essa é uma situação muito comum – o casal constrói uma casa no terreno dos sogros, seja por desconhecimento, descuido ou até boa intenção, e de repente estamos diante de uma separação do casal ou do falecimento do proprietário do terreno. O que parecia ser a melhor solução pode esconder um grande problema.

Como comprovar a construção da casa e fazer a partilha sem perder o que foi investido?

A propriedade da casa construída no terreno dos sogros pode gerar dúvidas e conflitos, especialmente quando o imóvel não está registrado em nome de quem construiu a casa.

O Código Civil, em seu artigo 1.253, prevê que toda construção realizada em terreno de terceiro, presume-se feita pelo proprietário do imóvel:

Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.

O artigo 1.255 do Código Civil também trata dessa situação - plantação, semeadura ou edificação em terreno alheio, ou seja, quando alguém realiza alguma dessas ações em um imóvel que pertence a outra pessoa:

Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.

Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.

Com base na lei, se a casa foi construída no terreno dos sogros sem nenhum contrato ou autorização formal ela passa a integrar o patrimônio deles, ou seja, pertence aos sogros.

Mas, a lei protege quem construiu de boa fé. Por isso se o genro/nora construiu de boa-fé achando que poderia ou até mesmo acreditando na promessa dos sogros tem o direito de ser indenizado pelas benfeitorias feitas ou pela valorização do imóvel.

Mesmo tendo construído de boa fé, para evitar dores de cabeça existem alguns cuidados que devem ser tomados:

1.      Faça um contrato ou acordo por escrito - Se houver um contrato entre as partes que defina que a casa construída pertence a quem a construiu, essa documentação será essencial para garantir esse direito.

2.      Guarde notas fiscais e recibos – Guarde todas as notas e recibos relativos à construção da casa. Tenha o cuidado de emitir essas notas no nome de quem está construindo. De nada adianta as notas estarem no nome do dono do terreno.

3.      Investimento – Guarde documentos. Caso a pessoa que construiu tenha investido recursos significativos e possa comprovar isso, pode haver o direito de indenização ou até mesmo reivindicar a propriedade, dependendo do caso.

Se quem construiu o imóvel conseguir comprovar o pagamento das despesas com a construção, ainda que em terreno de terceiro, pode ter direito à indenização pela construção, pelo valor gasto com a construção, ou pelo seu valor de mercado, opcionalmente, ou adquirirá o terreno, reembolsando seu proprietário, caso a construção seja de valor muito superior ao do terreno.

Também fique atento ao regime de casamento e comunhão de bens - Se o imóvel for construído por um casal, o regime de bens pode influenciar na divisão patrimonial, inclusive em caso de falecimento dos sogros.

Em situações específicas, se a pessoa que construiu a casa morar no local de forma contínua, pacífica e com intenção de dono, pode tentar regularizar a propriedade por meio de uma ação de usucapião, mas isso depende da observância de prazos e condições legais.

Para evitar conflitos e inseguranças jurídicas, o ideal é sempre formalizar acordos por escrito antes de iniciar a construção no terreno de terceiros, mesmo que seja dos seus pais ou sogros, pois do contrário, perderão o que investiram.

Antes de começar a construir, procure um advogado para obter orientações e agir de forma preventiva, conhecer seus direitos e se prevenir dos possíveis riscos.

Elizabeth Petters Guse Schmidt

OAB/SC 23.885