Renovação de contrato de locação comercial

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A renovação de um contrato de locação comercial é um tema que gera muitas dúvidas entre comerciantes e proprietários de imóveis. Seja pelo índice a ser utilizado no reajuste do contrato, seja na proteção ao ponto comercial.

Os índices de reajuste do aluguel são essenciais para manter o equilíbrio econômico do contrato ao longo do tempo. No Brasil, a escolha do índice de reajuste é livre, desde que exista acordo entre locador e locatário e esteja prevista de forma clara no contrato. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) permite essa autonomia contratual, proibindo apenas reajustes abusivos ou que contrariem princípios como a boa-fé e o equilíbrio contratual.

Historicamente, o índice mais utilizado é o IGP-M. Mas desde 2020, o IPCA também passou a ser utilizado como índice base para reajuste de alugueis. É importante definir claramente o índice que será utilizado para que haja transparência e segurança jurídica, evitando cláusulas genéricas do tipo “o aluguel será reajustado segundo índice oficial”, sem especificar qual índice, pois isso pode gerar dúvidas e conflitos no futuro.

É importante lembrar que o reajuste ocorre anualmente, sempre na data prevista no contrato. Mas, caso o proprietário deixe de aplicar o reajuste por meses ou anos, não pode exigir o valor acumulado de uma única vez.

Em muitos casos, o empresário investe no ponto, forma clientela e consolida sua marca naquele endereço — mas, ao final do prazo do contrato, teme perder todo o investimento caso o proprietário decida não renovar o contrato de locação.

O que poucos sabem é que a legislação brasileira prevê regras específicas para proteger o chamado ponto comercial e garantir maior segurança jurídica ao locatário.

A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece que a renovação compulsória do contrato comercial é um direito assegurado ao inquilino que preenche determinados requisitos. Para ter direito à renovação, o locatário deve comprovar que exerce a mesma atividade no imóvel há pelo menos três anos ininterruptos e que possui um contrato escrito, também com duração mínima de três anos.

Outro ponto importante é o prazo para exercer esse direito. A lei determina que o pedido de renovação deve ser apresentado ao Judiciário entre um ano e seis meses antes do término do contrato. Caso o locatário perca esse prazo, o proprietário poderá simplesmente optar por não renovar e exigir a desocupação do imóvel.

Mas afinal, quem tem direito ao ponto comercial? Na prática, o ponto pertence ao locatário (inquilino) enquanto perdurar a locação, especialmente quando este investe na formação de clientela e na identidade do local. A jurisprudência reconhece que o ponto comercial integra o chamado fundo de comércio, sendo um bem do locatário. Por essa razão, quando o locador se recusa a renovar o contrato sem motivo legal, pode até ser responsabilizado por perdas e danos, já que sua decisão pode levar ao desaparecimento ou até mesmo gerar um prejuízo ao negócio.

Caso o proprietário não aceite negociar o índice de reajuste do contrato e a renovação, o comerciante pode ingressar com uma Ação Renovatória de Locação, apresentando documentos que comprovem sua atividade, os investimentos realizados e a regularidade no pagamento do aluguel. A Justiça, ao analisar o pedido vai buscar equilibrar interesses, preservando o comércio, mas também garantindo justa remuneração ao locador. Por isso, mesmo na renovação judicial, o valor do aluguel pode ser revisto, aumentando ou diminuindo, conforme avaliação do mercado imobiliário local.

Por outro lado, o proprietário também tem direitos, pois a lei traz hipóteses em que ele pode negar a renovação, mesmo que o locatário preencha os requisitos. Entre as situações permitidas estão: retomar o imóvel para uso próprio ou de familiar próximo, realizar obras de grande porte que exigem a desocupação ou ainda se houver proposta de terceiro em condições mais vantajosas. Nessas hipóteses, porém, a recusa deve ser devidamente fundamentada.

A relação entre locador e locatário exige diálogo, clareza contratual e atenção aos prazos legais. Muitos conflitos surgem justamente pela ausência de contratos escritos ou por desconhecimento acerca das regras de renovação. Para os empresários, manter a documentação em ordem, pagar os aluguéis pontualmente e planejar com antecedência o ciclo contratual é fundamental para proteger o ponto comercial, um dos patrimônios mais valiosos de qualquer negócio.

Entender os direitos e as obrigações previstos na Lei do Inquilinato é o primeiro passo para evitar desentendimentos e assegurar a continuidade das atividades no endereço que já conquistou a confiança da clientela.