A solução da casa própria e renda de aluguel

A construção civil no Brasil é um dos setores que propulsionam a economia, especialmente na geração de empregos diretos e indiretos e na produção industrial. Muitas famílias sonham com a aquisição de um imóvel próprio para edificarem juntos a segurança de possuir um bem, onde possam investir e viver com mais tranquilidade. O acesso a moradia própria favorece a inclusão social, a segurança e estabilidade do padrão de vida e a diversificação de investimentos, aos planejadores que recebem rendas de aluguel, como renda passiva, por exemplo. Porém, a aquisição de uma casa ou imóvel, por exemplo, exige um grande dispêndio financeiro, isso talvez possa inviabilizar este a realização deste sonho.  

Neste viés, o crédito imobiliário oferecido pelas instituições financeiras é uma das possibilidades disponíveis aos potenciais emergentes investidores.  

Segundo artigo 6º da Constituição Federal do Brasil (CFB) dentre os direitos sociais garantidos pela constituição está o direito da moradia, ou seja, todo cidadão brasileiro tem direito a casa própria ou acolhimento do estado para pessoas em situação de rua. Diante dessa lei o governo federal criou vários programas de acesso a moradia, dentre eles o programa ativo atual é o Minha Casa Minha Vida (MCMV). Essa modalidade de crédito habitacional é destinada às famílias com renda mensal de até R$ 8.000 em áreas urbanas, e em áreas rurais limitado a renda anual de até R$96 mil, veja abaixo resumo por faixa de renda e subsídio para área urbana: 

Além dos juros reduzidos, a família que se enquadra na Faixa 1 do Minha Casa Minha Vida, o programa oferece um abatimento máximo de R$55.000,00. No caso dessa família, o abatimento reduzirá o valor financiado de R$170.000,00 para R$115.000,00. Dessa forma, a família terá que pagar apenas R$115.000,00, o que representa uma redução de R$55.000,00 no valor total do financiamento.  

Para quem não encaixa no programa habitacional acima, e/ou ainda tem como o critério de maior importância: o conforto e espaço que um imóvel pode proporcionar e investimento a longo prazo na venda futura, há ainda três modalidades de financiamento: Sistema Financeiro Habitacional (SFH), Carteira Hipotecária (CH) e Pro Cotista. 

O SFH também é um programa habitacional do governo federal e oferece financiamentos de imóveis residenciais de até R$ 1,5 milhão. As taxas de juros do SFH são limitadas a 12% ao ano e é possível usar o FGTS para dar de entrada ou amortizar o financiamento. Nesse sistema o valor máximo de financiamento é de 80% do valor do imóvel com piso de 80mil por contrato e 1,2 milhão de reais, podendo de acordo com regras de utilização, usar o FGTS como entrada, com prazo máximo de 420 meses. Há dois sistemas de pagamento, o Sistema de Amortização Constante (SAC), primeira parcela maior e a partir de um terço do financiamento pago, começa a cair o valor da prestação, e outro sistema de pagamento é o PRICE, sistema que a parcela é fixa, e recalculado uma vez ao ano, normalmente ser o índice de correção da taxa referencial (TR). 

Na modalidade Carteira Hipotecária (CH) o valor de financiamento é de 80%, com mínimo R$ 20 mil e máximo de R$ 5.000.00,00 a financiar. Os sistemas de pagamento são os mesmos do SFH, e a diferença principal é que o indexador aqui pra corrigir as parcelas poder ser IPCA e outros índices de comum acordo durante assinatura do contrato, e nessa modalidade precisa ter uma atenção maior, visto que muitos bancos se beneficiam de consumidores incautos usando índices com tendência de alta para obter vantagem de aumento de rendas progressivas. Exemplo disso aconteceu quando a SELIC em 2020 na casa de 2% de juros ao ano e algumas cooperativas de crédito financiaram com taxa fixa de 4% ao ano acrescido da Taxa Selic. No momento da assinatura do contrato era o melhor negócio a fazer, todas as instituições financeiras estavam com taxas fixas a partir de 8% ao ano acrescidos de TR. Era de se esperar que a taxa de 2% ao ano nunca poderia se sustentar no Brasil, assim aconteceu o pior. Em 2020, quem estava pagando 4% + 2% (Selic 2020), com juros finais de 6% ao ano, no final de 2022 já estava pagando 4% + 13,75% = 17,75% ao ano!!! Taxa absurdamente cara para crédito imobiliário, quase mais de 2x a taxa média do mercado de 9,5% ao ano. Desse modo quem pagava R$ 1.000,00 de parcela, dependendo do prazo, começou a pagar o valor de R$ 1.500,00 mensal.  

Na categoria de Pro-Cotista, o que muda para o SFH, é que valor financiado é de no máximo de 100mil a 400mil, com entrada de 20% do valor do imóvel, também podendo ser usado o saldo do fundo de garantia em função do financiado e imóvel a saber: 

Proponente: Possuir 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS; não ser titular de financiamento ativo no âmbito do SFH; não ser proprietário, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de imóvel: Localizado no mesmo município do exercício da ocupação principal; localizado no município de atual residência; 

Imóvel:  Deve ser residencial urbano e destinar-se à moradia do proponente; deve estar localizado no município ou em município limítrofe onde o proponente exerça sua ocupação principal. Caso contrário, o imóvel deve localizar-se no município onde o trabalhador comprove residir há mais de 1 ano; deve ser financiável no âmbito do SFH; O imóvel não pode ter sido objeto de utilização do FGTS há menos de 3 anos. 

Todas as modalidades acima, precisam ter seguros habitacionais, divididos entre morte e invalidez permanente (MIP) e danos físicos do imóvel (DFI), ambos obrigatórios, que servem como garantia acessória tanto para o financiado quanto ao financiador. Outras despesas a considerar são os impostos da transação imobiliária, que podem ser financiadas, até mesmo o registro do contrato no cartório de imóveis limitado a 1% do valor do imóvel, e 4% para impostos. Além disso também tem a despesa de avaliação física do imóvel, e pode ser acordado carência e meses do ano sem pagar para ajuste do orçamento.  

Mesmo com perspectivas de baixa na taxa de juros neste ano de 2024, para aumentar o acesso ao crédito, precisamos buscar financiamentos com prazos de pagamento mais longos, comparar as taxas de juros oferecidas por diferentes bancos, aumentar a sua renda para conseguir arcar com as parcelas do financiamento e também poupar para ter um valor maior de entrada para reduzir o valor do financiamento. Vale ressaltar que financiamento imobiliário é uma aquisição de longo prazo, com a possível vantagem de trocar o valor do aluguel pelo investimento na parcela do financiamento, quando há possibilidade de ganho na valorização do imóvel, e na posterior venda. 

Como este assunto de crédito imobiliário é bastante vasto, no próximo artigo abordaremos financiamento imobiliário como alternativa de investimento, não apenas moradia, bem como a portabilidade de crédito imobiliário. 

Assim, seguimos juntos nesta jornada, praticando e difundindo à todos uma educação financeira simples e de resultado. 

Até breve! 

Juscelino Gaio